Kiedy zastanawiam jakie są podobieństwa i różnice między rynkami obrotu nieruchomościami w Polsce i Hiszpanii, widzę sporo analogii, które powodują, że nasi klienci bardzo często (i czasem słusznie) przenoszą swoje doświadczenia na rynku polskim na rynek hiszpański. Takie przeniesienia jednak nie zawsze są właściwe. Wskażę Wam w tym tekście kilka istotnych różnic między oboma rynkami.
Co musisz wiedzieć o różnicach między hiszpańskim i polskim rynkiem obrotu nieruchomościami w 2022?
W zasadzie najistotniejsza informacja jest taka, że rynek nieruchomości wakacyjnych w Hiszpanii od marca 2021 bardzo się odbił. Rynek hiszpańskich nieruchomości jest od zeszłego roku zdecydowanie rynkiem sprzedającego. Nie ma śladu po pandemii, dynamika sprzedaży rośnie, a wraz z nią ceny nieruchomości, również tych sprzedawanych przez deweloperów. Wyższe ceny mieszkań spowodowane są trudnościami ze zdobyciem materiałów budowlanych oraz ich zawrotnymi cenami. Nie bez znaczenia jest rosnąca wszędzie w Europie inflacja, która z jednej strony wpływa na ceny nieruchomości, a z drugiej powoduje, że ludzie chętniej sięgają po nieruchomości jako lokatę kapitału. Firmy deweloperskie notują rekordowe obroty, inwestują w działki i proponują klientom coraz to nowe, ciekawe projekty.
Podobnie rzecz ma się w Polsce, chociaż strach przed wojną powoduje, że wiele osób wybiera inwestycję w nieruchomości zagraniczne jako tę bezpieczniejszą. I to jest aktualnie najbardziej znacząca różnica między rynkami polskim i hiszpańskim: bezpieczeństwo inwestycji.
Różnica 1 - Sektor mieszkań wakacyjnych
Rynek mieszkań wakacyjnych w Hiszpanii to istotny sektor gospodarki oraz znaczący dla niej zastrzyk kapitału zagranicznego. Ten rynek jest w dużej części opanowany przez cudzoziemców. Owszem, Hiszpanie również kupują sobie tzw. „segunda residencia”, czyli „drugie mieszkania”, ale głównymi odbiorcami ogromnej skądinąd produkcji tutejszych firm deweloperskich są cudzoziemcy, którzy następnie chcą bezpiecznie i zyskownie wynająć swoją hiszpańską nieruchomość. W tej grupie są przede wszystkim Europejczycy, Amerykanie z obu Ameryk oraz Chińczycy – chociaż ich zainteresowanie budzą raczej duże miasta typu Madryt czy Barcelona i inwestycje w nieruchomości komercyjne.
W Polsce sektor mieszkań wakacyjnych w zasadzie nie istnieje. Owszem, buduje się sporo projektów mieszkaniowych na polskim wybrzeżu i w górach, ale nabywcami tych mieszkań są głównie Polacy. Wynika to przede wszystkim z różnicy w klimatach obu państw, ale również mentalności obu nacji.
Różnica 2 - Deweloperzy hiszpańscy, a deweloperzy polscy
Mimo, że rynek deweloperski w Polsce ma ponad 30 lat, hiszpańskie duże firmy deweloperskie są nadal bardziej profesjonalne i mają nieporównywalnie większe zasoby kapitałowe. Widać to było bardzo wyraźnie kilkanaście lat temu, kiedy w Polsce pojawiło się kilku deweloperskich gigantów rodem z Półwyspu Iberyjskiego. Fadesa, Realia, Sando – te nazwy firmowały duże projekty w największych miastach Polski. Potem wyjątkowo głęboki w Hiszpanii kryzys spowodował, że te świetnie radzące sobie w Polsce spółki-córki musiały ratować kapitałowo swoje niedomagające spółki-matki i dla kilku z nich skończyło się to bankructwem.
Wiele firm jednak przetrwało, zrestrukturyzowało się i wróciło na rynek w momencie, kiedy kupujący – również ci zagraniczni – zaczęli wracać do gry. Dzisiaj mamy na tutejszym rynku kilka bardzo silnych grup deweloperskich: Neinor, Aedas, Metrovacesa, Grupo TM, Sando, Via Celere, Sacyr – to tylko niektóre z nich. Żeby uświadomić sobie jak duże są rozbieżności w wynikach sprzedaży tych firm w porównaniu z wynikami polskich deweloperów weźmy Neinor i Robyg, chyba największą w tej chwili firmę deweloperską w Polsce. Obie spółki zanotowały rekordowe przychody w roku 2021. Przychody ze sprzedaży Robyga za rok 2021 wyniosły 1.3 mld PLN, natomiast przychody Neinor w analogicznym okresie wyniosły 916 mln EUR, czyli ponad 4.2 mld PLN.
Różnice między hiszpańskim i polskim rynkiem deweloperskim są zauważalne również z punktu widzenia klienta finalnego. Weźmy choćby tak zwany „stan deweloperski”, czyli poziom wykończenia mieszkania lub domu odbieranego od dewelopera w Polsce i w Hiszpanii.